четверг, 22 марта 2012 г.

Рынок земель остается предметом торга

Что будет происходить в Украине после отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения? Этот процесс называют крайне сложным, но вместе с тем – неотвратимым. Рыночная экономика диктует свои правила, значит, сельхозугодия рано или поздно превратятся в товар, операции по купле-продаже пойдут, в результате могут появиться те, кто выиграет и проиграет.
Можно ли удержать рынок земли в цивилизованных рамках? Решить этот вопрос призван
законопроект «О рынке земель», который в конце прошлого года прошел испытание первым чтением в Верховной Раде. 25 января законопроект был опубликован в газете «Голос Украины». Его называют крайне противоречивым; говорят, что он способен будоражить общественные настроения. Хотя некоторые эксперты настаивают, что именно он является «крестьянской конституцией», ведь слишком весомые вопросы решает. Главное, чтобы подготовить его с учетом позиций и специалистов, и общественного мнения – это поможет в его дальнейшем внедрении.

В чем заключается главная цель законопроекта? Какие положения остаются наиболее дискуссионными, и какими являются пути их согласованного одобрения? Эти и другие вопросы мы задали заместителю руководителя Проекта USAID «АгроИнвест» Александру КАЛИБЕРДЕ.



- По замыслу, основная цель закона – развернуть полноценный рынок земли в Украине, - начал разговор Александр Калиберда. – Понятно, что земля должна быть включена в экономический оборот и ее собственники должны иметь право свободно распоряжаться ею. Ведь известно, что собственность приобретает реальную цену лишь тогда, когда превращается в товар. Подготовка законопроекта – это фактически подготовка общества к пониманию необходимости разрешения операций относительно купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. И это тоже одна из важных задач.

Сегодня общественные настроения вокруг этого вопроса достаточно взбудоражены. Неслучайно появляются опасения, что земли сельскохозяйственного назначения могут сконцентрироваться в руках немногих. Поэтому возникают вопросы поддержки добросовестной конкуренции, и новый закон также должен предусмотреть механизмы, чтобы обеспечить ее.

Очевидно, что разработчики закона ставили целью еще одну задачу – ограничить землепользование крупных сельскохозяйственных предприятий. Согласно законопроекту, такая собственность не должна превышать 10 процентов сельскохозяйственных угодий района и 100 тыс. гектаров в пределах всей страны. Но скажу откровенно: я не уверен, что это даст ожидаемый результат. От резкого внедрения таких ограничений могут пострадать и производство в отрасли, и интересы части крестьян, сдавших в аренду свои земельные участки. В этом вопросе нужно искать разумный компромисс и правильные подходы. Хотя я лично разделяю опасения относительно больших размеров отдельных хозяйств и поддерживаю идею усиления социальных функций, связанных с землепользованием и арендными отношениями.

Конечно, этот закон не может являться единственным инструментом решения социальной функции. На это нужно смотреть в комплексе. И наибольший недостаток нынешней ситуации заключается в том, что закон «О рынке земель» рассматривается при отсутствии концепции развития сельского хозяйства в Украине на среднесрочную перспективу. Поскольку такой концепции нет, то трудно сказать, каким государство видит будущее аграрной отрасли и как рынок земли должен гарантировать ее эффективную работу. Возможно, именно в этом кроется причина того, что некоторые из описанных выше задач, которые должен был бы решать этот закон, в законопроекте решаются не полностью или не достигают поставленной цели. Поэтому, на мой взгляд, он требует серьезной доработки с привлечением экспертов и практиков.



- Многие эксперты называют законопроект «О рынке земель» очень сложным. Почему?

- Во-первых, закон касается земель сельскохозяйственного назначения, а они относятся к сложным экономическим и социальным явлениям. Любые разговоры относительно продажи земли связаны с определенными экономическими интересами значительного числа граждан и предприятий. К тому же земли сельскохозяйственного назначения до сих пор у нас в свободном обороте не были, и это тоже усложняет восприятие нового закона.

С другой стороны, законопроект сложен по своей структуре. Он, по существу, объединяет несколько законов. Одно направление – регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Другое включает значительный по объему раздел относительно аукционов и продажи земель, которые находятся в государственной или коммунальной собственности. Это тоже отдельная тема, которую можно было бы решать отдельным законом. Третий вопрос касается положений о консолидации земель, которые также теоретически могли быть вынесены в отдельный закон. И, наконец, еще одна тема – Государственный земельный банк. Законом в нынешней его редакции регулируются определенные положения работы Государственного земельного банка, которые, по моему мнению, также могли бы быть предметом рассмотрения и урегулирования отдельным законом.



- На кого рассчитан закон – на крупные сельхозформирования, агрохолдинги или на средние и мелкие предприятия?

- Мне кажется, что на начальном этапе законопроект был рассчитан на средние и мелкие сельхозпредприятия. Например, в предыдущей редакции закона фермерские хозяйства имели право покупать землю сельскохозяйственного назначения. Но в дальнейшем его авторам не удалось удержать эту линию. Любые юридические лица, кроме Государственного земельного банка, исключены из списка тех, кто может приобретать землю в собственность. И теперь трудно сказать, чьи интересы в первую очередь отстаивает новый закон.



- Чтобы запустить механизмы формирования рынка земли, понадобятся деньги. Где аграриям их взять, учитывая трудности с банковским кредитованием села?

- Сегодня у нас хозяйствующими субъектами преимущественно являются юридические лица, а законопроект в нынешней редакции позволяет покупать земли сельскохозяйственного назначения лишь физическим лицам. В этом кроется своеобразный конфликт интересов и возможностей. Думаю, для многих аграриев вопрос поисков финансирования действительно будет стоять остро, а предложенный закон, вероятно, не слишком поможет в его решении.

Но будем надеяться, что интерес к покупке сельхозугодий преодолеет трудности. Значит, будут возникать соответствующие механизмы привлечения финансирования со стороны банковского сектора. Ну и, конечно, у финансово здоровых предприятий ресурсы найдутся.



- Возможно, именно в этих вопросах сможет серьезно посодействовать Государственный земельный банк?

- Я достаточно скептически оцениваю его возможное влияние на финансирование операций по купле-продаже земель. Для серьезного финансирования нужны и соответствующие ресурсы. К сожалению, не уверен, что государство сможет в ближайшее время их выделить. К тому же нужны еще квалифицированные кадры, технологии и сеть отделений.

Отведенная этому банку роль монополиста лишь снизит возможность привлечения других источников финансирования. Он должен быть не монополистом, а конкурентом для других игроков на рынке, создавать более выгодные условия финансирования и побуждать другие финансовые учреждения к предложению еще лучших условий.

Международный опыт показал, что в некоторых странах такие банки через определенное время начинали переживать финансовые сложности. Они пренебрегали рыночными принципами и оказывались неспособными рассчитать действия на среднюю и долгосрочную перспективу. В таких случаях государство было вынуждено спасать их или ликвидировать за счет бюджетных средств. А это слишком большая нагрузка для экономики.



- Почему Украина приступила к формированию рынка земли в момент, когда ее экономика переживает не лучшие времена? Не случится ли так, что земля у крестьян будет скуплена за бесценок?

- Вопрос относительно снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения уже перезрел. Вообще мораторий в действующем Земельном Кодексе задумывался как временное ограничение сроком на 5 лет с целью создания условий для функционирования рынка земли, чтобы позволить новым собственникам, которые получили право на земельный пай, оформить свое право собственности. Мораторий до сих пор не отменен, но сейчас у государства, кажется, есть политическая воля для решения этого вопроса.

А опасения относительно того, что земля у крестьян будет выкуплена по дешевке, будут возникать непременно. Воспрепятствовать этому должны положения нового закона, а также широкая информированность среди крестьян о том, какие они имеют права и как могут их отстаивать. Прежде, чем принимать решение по поводу продажи земли, собственники должны хорошо сориентироваться в положениях закона, понять, на что они реально могут рассчитывать.



- Сколько может стоить один гектар земли? И сколько ее ежегодно будет продаваться в Украине?

- Очень сложный вопрос. Как предвидеть, сколько в рыночных условиях будут стоить сельхозугодия, пока этого рынка еще не существует? Эксперты называют разные цены. Самая низкая, о которой я слышал, это 2400 гривен, а самая высокая – около 7 тысяч гривен за гектар. Но только рынок установит цены.

На начальном этапе не следует ожидать высоких цен из-за того, что закон в нынешней его редакции существенно ограничивает круг покупателей, которые имеют право покупать землю сельскохозяйственного назначения. И ограничивает площадь земли, которую один новый собственник может получить, цифрой 100 гектаров.

Сейчас большая часть земли находится в аренде, договора аренды останутся действующими и после принятия закона. Значит, не стоит надеяться, что большая ее часть сразу выйдет на свободный рынок и найдет покупателя, который сможет приобрести и обрабатывать землю. Поэтому в нынешнем виде закон не будет содействовать высоким ценам.

Что касается объемов ежегодной продажи земель сельскохозяйственного назначения, то сейчас достаточно значительным является отложенное предложение. Поскольку свободная продажа земель не позволялась, часть людей хочет продать землю при любых условиях. И на первом этапе будет наблюдаться всплеск предложения. А дальше ситуация стабилизируется. Ведь, как правило, рынок земель сельскохозяйственного назначения не является очень динамичным, он отличается достаточно значительной инертностью.



- Кто наиболее активно будет продавать землю на первом этапе?

- Я думаю, что наиболее активными будут те, кто уже переехал из сельской местности в города, или те, кто нуждается в одноразовых более или менее серьезных деньгах для решения личных вопросов. Это может касаться учебы или лечения, приобретения дорогих товаров и пр. Активными в этом плане будут и пенсионеры, ведь они, прежде всего, относятся к социально уязвимым слоям населения и ищут любую возможность для того, чтобы решить финансовые проблемы.



- Будут ли легализированы соглашения относительно купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, которые нелегально осуществлялись в прежние годы?

- Я надеюсь, что все незаконные операции не будут легализированы, и закон «О рынке земель», наоборот, будет содействовать четкому исполнению правил купли-продажи и сделает невозможными незаконные сделки.



- Ожидается, что земельная реформа положит начало новой аграрной политике в Украине. Чем принципиально она будет отличаться от нынешней?

- Очень хочется, чтобы закон заложил основы формирования новой философии аграрной политики, которая бы содействовала росту эффективности производства, увеличению его объемов, усилению конкуренции в отрасли. А вот функции социальной политики государство должно решать при помощи иных инструментов, прежде всего, системы социальной защиты наиболее уязвимых слоев населения.

До сих пор аграрная политика у нас исполняет две функции. С одной стороны, государство вроде бы заботится о развитии аграрной отрасли, увеличении эффективности производства. Но в то же время оно использует различные методы, чтобы снизить цены на сельскохозяйственную продукцию, на продукты питания на внутреннем рынке и закладывает тем самым фундаментальное противоречие в аграрную политику и регулирование отрасли. Это противоречие требует решения, чтобы позволить аграрному сектору развиваться быстрее, а социальной политике быть более эффективной.



- Какую реальную помощь в формировании рынка земли в Украине может оказать ваш Проект?

- Мы активно занимаемся этим вопросом. Готовим свои предложения и помогаем напрямую или опосредованно через наших партнеров в обсуждении законопроекта, чтобы он был выписан наилучшим образом и наиболее полно учитывал интересы украинского крестьянства. Когда закон будет одобрен, мы будем помогать нашим партнерам и, прежде всего, в правительстве в разработке нормативных документов, необходимых для его внедрения. Также мы сосредоточимся на кампании информирования общественности, собственников земли о положениях закона, о том, как лучше воспользоваться своим правом собственности на землю. И будем создавать систему правовой защиты крестьян, чтобы они чувствовали себя более защищенными в вопросах земельных отношений и в отстаивании прав собственности на землю.



Максим НАЗАРЕНКО,

Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»


Комментариев нет: